Waar we werken
De kernen waar we standaard werken, in willekeurige volgorde:
- Ridderkerk, Barendrecht en Hendrik-Ido-Ambacht
- Rotterdam, Hoogvliet, Capelle aan den IJssel en Krimpen aan den IJssel
- Zwijndrecht, Dordrecht en Papendrecht
- Spijkenisse, Schiedam en Vlaardingen
Fundering: houten palen in slappe grond
De bodem in Rotterdam en omgeving is slap en klinkt in. Oudere woningen staan daarom vaak op houten palen, die in deze regio diep moeten: volgens het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) 20 meter of meer in Rotterdam, Schiedam en Dordrecht. Tot ongeveer 1970 was de houten paal de gangbare funderingsmethode. In Rotterdam alleen staan volgens het KCAF ongeveer 120.000 woningen op houten palen, en naar schatting 20.000 daarvan krijgen nu of in de nabije toekomst met funderingsproblemen te maken.
Houten palen blijven gezond zolang ze onder water staan. Staan ze (deels) droog, dan kan paalrot ontstaan. Een tweede mechanisme is negatieve kleef: inklinkende grond trekt de palen mee omlaag. Voor een renovatie betekent dat: zie je scheefstand, scheuren of klemmende deuren, laat dan eerst de fundering beoordelen. Een nieuwe keuken en vloer op een woning die nog gaat zakken, is geld op de verkeerde plek. Rotterdam heeft een funderingsloket en een funderingskaart, en kan eigenaren bij duidelijke tekenen van ernstige funderingsproblemen, zoals scheefstand of scheurvorming, verplichten tot funderingsonderzoek.
Bouwperiodes en wat je bij een renovatie tegenkomt
Een grove indeling; de werkelijke staat verschilt per woning en per eerdere verbouwing.
| Bouwperiode | Typisch in de regio | Aandachtspunten bij renovatie |
|---|---|---|
| Voor 1920 | Oude stadskernen, zoals in Dordrecht, Schiedam en Delfshaven | Vaak enkelsteens muren zonder spouw; houten palen; vaak beschermd stadsgezicht of monument |
| 1920 tot 1945 | Jaren-30-wijken, bijvoorbeeld Blijdorp en Bergpolder in Rotterdam | Smalle of geen spouw, houten balklagen, houten palen, soms beschermd stadsgezicht |
| 1945 tot 1975 | Wederopbouw- en uitbreidingswijken, portiekflats, rijtjeswoningen | Niet of nauwelijks geïsoleerd, natuurlijke ventilatie, asbest waarschijnlijk |
| 1975 tot 1994 | Groeikernen en uitbreidingen, bijvoorbeeld in Spijkenisse en Capelle | Matige isolatie, mechanische afzuiging, asbest nog mogelijk |
| Na 1994 | Nieuwere wijken en inbreidingen | Geen asbestvermoeden; renovatie draait vooral om indeling en installaties |
Isolatiekwaliteit per periode volgens Milieu Centraal; asbestvermoeden voor gebouwen van vóór 1994 volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving (IPLO).
Asbest in woningen van vóór 1994
In gebouwen van vóór 1994 bestaat het vermoeden dat er asbest is toegepast. Wie sloopwerk laat uitvoeren aan een deel waarvan hij weet of kan vermoeden dat er asbest in zit, moet vooraf een asbestinventarisatierapport hebben. Asbest kan onder meer zitten in cement, vloerzeil en kachels. Voor de verwijdering van asbest geldt een sloopmelding, die in de regel minimaal vier weken vóór de start bij de gemeente moet zijn ingediend. Plan dat in vóór je sloopdatum vastlegt.
Beschermde stadsgezichten
Binnen een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht is volgens de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed een omgevingsvergunning nodig om te (ver)bouwen of te slopen. Wat elders vergunningvrij is, is daar dus niet vanzelfsprekend vrij. In Rotterdam gaat het onder meer om Delfshaven, Kralingen-Midden, het Scheepvaartkwartier, Vreewijk, het Noordereiland, de Heemraadssingel-Mathenesserlaan, Bergpolder, Blijdorp en de singels van het Waterproject. Ook in andere kernen in de regio liggen beschermde gezichten. De kaart van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed laat zien of je woning erin ligt.
Appartementen en portiekflats: de VvE
Veel woningen in de regio zijn appartementen in een Vereniging van Eigenaars. Alles wat de splitsingsakte niet als privégedeelte omschrijft, is in principe gemeenschappelijk. Dragende muren, leidingen in de vloer en de gevel vallen daar vaak onder. Een verbouwing die daaraan raakt, heeft toestemming van de VvE nodig. Vraag de splitsingsakte en -tekening op voordat je een wand wilt weghalen of leidingen wilt verleggen.
Buiten ons werkgebied?
Buiten ons standaard werkgebied? We bekijken graag de mogelijkheden. Grotere projecten nemen we ook daarbuiten in overweging; bel of app 06 82 83 12 06 en vertel waar het om gaat.
Veelgestelde vragen
Hoe weet ik of mijn woning op houten palen staat?
Het bouwjaar geeft een eerste aanwijzing: veel woningen van vóór 1970 in deze regio staan op houten palen. Zekerheid geeft alleen funderingsonderzoek. Rotterdam heeft een funderingskaart en een funderingsloket; bij het KCAF vind je informatie voor andere gemeenten.
Werken jullie ook in Gouda of Breda?
Dat valt buiten ons standaard werkgebied van circa 50 km rond Ridderkerk. Voor een groter project bekijken we graag of het past; neem contact op en vertel waar het om gaat.
Bronnen
- Aanpak funderingsproblematiek gemeente Rotterdam, Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Geraadpleegd op 23 september 2026.
- De Nationale Funderingsramp (deel 1): oorzaken van funderingsproblemen, Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Asbestinventarisatieplicht: regels in het Bbl, Informatiepunt Leefomgeving (IPLO). Geraadpleegd op 23 september 2026.
- De belangrijkste asbestregels, Rijksoverheid. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Meldingsplicht sloopactiviteit, Informatiepunt Leefomgeving (IPLO). Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Stappenplan voor een energiezuinig huis, Milieu Centraal. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Spouwmuurisolatie, Milieu Centraal. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Kaart van beschermde stads- en dorpsgezichten, Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Rotterdam drie beschermde stadsgezichten rijker (persbericht 4 november 2014), Gemeente Rotterdam. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Gemeenschappelijk of privébezit; hoe zit dat?, VvE Belang. Geraadpleegd op 23 september 2026.
Laatst bijgewerkt: