Betalingstermijnen en oplevering bij een verbouwing

Bij een verbouwing betaal je zelden alles in één keer. Er zijn termijnen, en de vraag is waar die aan vastzitten. Het principe is eenvoudig: je betaalt voor wat er gedaan of geleverd is, niet voor wat nog moet komen. Een termijn die gekoppeld is aan een datum, gaat door ook als het werk achterloopt. Een termijn die gekoppeld is aan een mijlpaal, zoals "constructie gereed" of "installaties eerste fase gereed", beweegt mee met het werk.

Een aanbetaling bij de opdracht komt voor, bijvoorbeeld omdat er materialen met een lange levertijd worden besteld, zoals kozijnen of een keuken. Vraag dan waar die aanbetaling voor is, en of hij in verhouding staat tot wat er wordt besteld. ACM ConsuWijzer noemt de aanbetaling en de betalingstermijnen als vaste punten om in de offerte na te lopen.

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een opdrachtgever maximaal 5% van de aanneemsom mag inhouden op de laatste termijn(en) en dat bedrag bij een notaris in depot mag storten, terwijl hij recht houdt op oplevering (artikel 7:768 BW). De aannemer moet je tussen één en twee maanden na de oplevering schriftelijk vragen of je het bedrag wilt blijven inhouden. De notaris betaalt het bedrag drie maanden na de oplevering uit, tenzij je dan laat weten tot welk bedrag het depot moet blijven staan vanwege gebreken.

Let op waar die regel staat: in de afdeling van het Burgerlijk Wetboek over de bouw van een woning in opdracht van een particulier (artikel 7:765 BW). Of een verbouwing daaronder valt, is niet voor elke verbouwing vanzelfsprekend. Wil je zekerheid dat er aan het eind een bedrag achter de hand blijft, spreek dat dan uitdrukkelijk af in de overeenkomst, bijvoorbeeld een slottermijn die pas vervalt als de restpunten zijn afgehandeld.

Vroeger was een aannemer na de oplevering in beginsel niet meer aansprakelijk voor gebreken die je bij de oplevering had moeten ontdekken. Bij de aanneming van bouwwerken is dat sinds de Wet kwaliteitsborging anders: de aannemer is aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij ze niet aan hem zijn toe te rekenen (artikel 7:758 lid 4 BW). Van die regel kan bij een particuliere opdrachtgever niet ten nadele van die opdrachtgever worden afgeweken. Volgens het Informatiepunt Leefomgeving gelden deze wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek voor alle bouwactiviteiten waarvoor een aannemingsovereenkomst is gesloten.

Ontdek je later een gebrek, meld het dan zo snel mogelijk. ACM ConsuWijzer adviseert fouten die je later merkt, zoals een lekkage, te melden uiterlijk binnen twee maanden nadat je ze hebt ontdekt, omdat je anders het risico loopt dat de ondernemer niet meer verplicht is het op te lossen. Bewaar offertes, berichten en foto's: die heb je nodig om te laten zien wat er is afgesproken.

Garantie is een extra belofte bovenop wat de wet al regelt: ook zonder garantie heb je recht op werk dat aan de afspraken voldoet. Staat er garantie in de offerte, vraag dan wat die precies dekt, hoe lang, en wat er gebeurt als het bedrijf niet meer bestaat. Voor verbouwingen bestaat de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw. Je kunt daar alleen terecht als de ondernemer lid is van Stichting Bouwgarant en bij een verbouwing de bijbehorende voorwaarden (CoVo2010 of AVA) op je overeenkomst van toepassing zijn. Staat dat niet in je overeenkomst, dan loopt een geschil via de rechter.

Hoe je de afspraken vooraf goed vastlegt, lees je in een aannemersofferte beoordelen en meerwerk voorkomen bij een verbouwing.